El Decreto 18-2026, que reforma disposiciones relacionadas con el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), fue publicado este viernes 28 de agosto de 2026 en el Diario de Centro América.
La normativa fue aprobada por el Congreso de la República el 29 de julio y contiene cinco artículos. Su artículo 5 establece los plazos para la entrada en vigor de las diferentes reformas, por lo que los cambios se aplicarán de forma escalonada.
De acuerdo con Juan Carlos Rivera, primer secretario de la Junta Directiva del Congreso para el período 2026-2027, el análisis de los plazos establecidos en el decreto permite determinar diferentes fechas para la aplicación de las nuevas disposiciones.
El decreto establece distintos períodos de vigencia. Entre ellos se encuentran los relacionados con la prohibición de condicionar servicios municipales al pago del IUSI, las nuevas tasas del impuesto y las reformas vinculadas con el Impuesto Sobre la Renta y el impuesto de timbres fiscales.
Prohibición de cobros coercitivos, noviembre de 2026
Una de las reformas modifica el artículo 35 Bis del Decreto 15-98, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.
La disposición establece que las municipalidades, sus dependencias, empresas municipales y entidades descentralizadas o desconcentradas no podrán condicionar la prestación de servicios públicos al pago del IUSI.
La prohibición incluye servicios como agua potable, recolección de basura, alumbrado público, ornato y otros servicios básicos.
Esta medida, según el artículo 5 del Decreto 18-2026, establece que esta modificación entrará en vigor 60 días después de la publicación del decreto en el Diario Oficial.
Por ello, esta disposición comenzará a tener efectos a finales de noviembre de 2026, de acuerdo con información compartida por el Congreso de la República a este medio.
Nuevas tasas del IUSI comenzarán a aplicarse en enero de 2027
Por otro lado, el artículo 1 del Decreto 18-2026 reforma el artículo 11 del Decreto 15-98 y modifica las tasas aplicables al IUSI, según el valor inscrito y el uso del inmueble.
Para los bienes inmuebles destinados a uso comercial y otros usos, las tasas quedan establecidas de la siguiente manera:
- Inmuebles con valor inscrito de Q0 a Q500 mil: 3 por millar.
- Inmuebles con valor inscrito de Q500 mil con un centavo hasta menos de Q1 millón: 6 por millar.
- Inmuebles con valor inscrito de Q1 millón en adelante: 9 por millar.
En el caso de los bienes inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto, la tasa establecida es de cero por millar.
¿Cuándo comenzará a aplicarse las nuevas tasas del IUSI?
El inciso a del Artículo 5 del Decreto 18-2026, establece que las disposiciones que adicionan y reforman el Decreto 15-98 entrarán en vigor 90 días después de su publicación en el Diario Oficial.
Durante ese período, las municipalidades, la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), el Ministerio de Finanzas Públicas (Minfin) y la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles deberán adecuar sus registros, formularios, medios electrónicos y sistemas.
Según la interpretación de Juan Carlos Rivera, para realizar este cálculo deben considerarse días hábiles, descontando los días feriados. Tomando como base ese criterio, Rivera explica que las modificaciones relacionadas con el cálculo del IUSI comenzarían a aplicarse el 8 de enero de 2027.
ISR y timbres fiscales desde enero de 2027
Finalmente, los artículos b y c del Artículo 5 del Decreto 18-2026, también explica cuándo empezará a cobrar vigencia las reformas relacionadas con el Impuesto Sobre la Renta (ISR) (Decreto 10-2012) y el Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos (Decreto 37-92).
En este caso, las modificaciones comenzarán a regir el 1 de enero de 2027.
Estas son las principales fechas
En resumen, la publicación del Decreto 18-2026 da inicio a distintos plazos para la aplicación de las reformas, de acuerdo con lo conversado con Rivera y consultado con otras fuentes del Congreso queda así, a modo de resumen de la nota:
| Disposición | Fecha prevista de entrada en vigor |
| Prohibición de condicionar servicios públicos al pago del IUSI | Finales de noviembre de 2026 |
| Nuevas tasas y disposiciones sobre el IUSI | 8 de enero de 2027 |
| Reformas relacionadas con ISR y timbres fiscales | 1 de enero de 2027 |
De esta manera, la publicación del decreto no implica una aplicación inmediata de las nuevas tasas del IUSI. Los propietarios de bienes inmuebles continuarán pagando el impuesto bajo el esquema vigente hasta el 7 de enero de 2027, mientras las nuevas disposiciones entrarán en vigor de manera escalonada a partir de noviembre de este 2026.