Buscar cuál es el precio de una vivienda parece sencillo hasta que empiezas a investigar y te das cuenta de que hay más de una fuente en la que fijarse. Los portales inmobiliarios muestran un precio por metro cuadrado y las estadísticas del Notariado otro diferente y bastante más bajo. Sin embargo, esa diferencia no indica que ninguna de las dos referencias sea incorrecta.
La clave está en la interpretación y saber qué mide exactamente cada una de las dos opciones. Entender qué hay detrás de cada cifra permite utilizar mejor ambas referencias para comprar, vender o simplemente negociar el precio de una vivienda.
Los portales muestran cuánto piden los vendedores
Los portales inmobiliarios muestran el precio al que los propietarios anuncian sus viviendas, no el importe por el que finalmente se venden. Como resume Alejandro Linares, cofundador del bróker hipotecario Aqueos, “los portales te dicen lo que piden los vendedores y el Notariado lo que realmente se firma”.
Este dato tiene su utilidad para saber cuánto piden los propietarios en cada momento, la tendencia de precios y, sobre todo, qué viviendas están disponibles en cada momento y contra qué oferta compites como comprador o vendedor. Además, ofrecen una fotografía en tiempo real del mercado. En Madrid capital, Idealista situó el precio medio de oferta en 6.013 euros por metro cuadrado en junio de 2026.
El error es tomar el precio de venta como referencia del importe al que efectivamente se están vendiendo las viviendas, porque son diferentes. Dentro de un portal inmobiliario también aparecen viviendas sobrevaloradas, anuncios que llevan meses publicados y precios que todavía no se han negociado. A final, dato refleja las expectativas de los vendedores, que normalmente estarán por encima del precio real.
El Notariado recoge el precio que termina firmándose
Las estadísticas del Notariado se basan en las compraventas de vivienda ya escrituradas. Es decir, recogen el precio final al que se firma la operación, después de negociar comprador y vendedor y de ajustar el precio inicial que aparecía en el anuncio. Además, permite consultar estos datos por municipio, distrito e incluso código postal, además de distinguir entre distintos tipos de vivienda.
El principal hándicap es que esa información no está en tiempo real. “Cada fuente vive en un tiempo distinto”, explica Alejandro Linares. Idealista publica el dato de junio en los primeros días de julio, mientras que el Notariado difundió a finales de junio su estadística correspondiente a abril.
A ese desfase hay que añadir el tiempo que transcurre desde que se cierra el acuerdo hasta que se escritura la casa. "Una compraventa que se escritura hoy se negoció hace dos o tres meses, porque entre las arras y la firma media toda la tramitación hipotecaria. El dato notarial es más fiable, pero es el mercado de hace un trimestre", comenta el cofundador de Aqueos.
La diferencia entre oferta y precio firmado puede ser importante
En Madrid capital, la diferencia entre los precios de los portales inmobiliarios y el Notariado es especialmente visible. Frente a los 6.013 euros por metro cuadrado que Idealista marcaba como precio medio de oferta en junio de 2026, las escrituras de los últimos doce meses arrojan un precio cercano a 5.100 euros por metro cuadrado, según calcula Alejandro Linares. “Hablamos de una brecha cercana al 15%”, apunta.
Esa diferencia no significa que todas las ofertas estén un 15% infladas. Por un lado, los dos datos corresponden a momentos distintos y, por otro, tampoco tienen por qué incluir viviendas con las mismas características ni en el mismo barrio. Se trata de precios medios para cada fuente.
Lo que sí muestra la comparación es que el precio anunciado no equivale al importe por el que se cerrará la operación. También sirve para detectar cuándo una vivienda está claramente por encima de las compraventas recientes de su zona y preparar mejor la negociación.
Cómo aprovechar las dos fuentes para comprar o vender
Lo idóneo para saber si el precio de una vivienda es adecuado y está dentro de mercado es combinar ambas referencias porque responden a preguntas distintas. “Los portales te dicen contra qué compites hoy; el Notariado te dice cuánto se está pagando de verdad”, resume el cofundador de Aqueos.
Como comprador, puedes partir del dato notarial y después buscar en los portales inmobiliarios casas similares por superficie, estado y planta para ver cuál es la oferta. Esa comparativa te permite detectar qué anuncios están muy encima del precio medio de venta y cuál es el margen para ajustar el precio final si eres buen negociante. Eso sí, no olvides que el dato notarial es un dato retrasado. Si los precios están subiendo te puede anclar a un precio más bajo que no refleje las transacciones reales.
Esta combinación permite detectar cuándo un anuncio está claramente por encima de las compraventas recientes y preparar mejor la negociación. “Quien negocia solo con precios de anuncio está negociando contra las expectativas del vendedor, no contra el mercado”, advierte Linares.
Como vendedor, el proceso es similar. El Notariado te dice a cuánto se venden las casas y los portales muestran la competencia actual en tu zona. Con estos datos puedes evitar errores como copiar el precio de las viviendas más caras de la zona puede llevar meses sin venderse.
“Mi recomendación es usar las dos fuentes, porque responden a preguntas distintas”, resume Alejandro Linares. Los portales muestran las expectativas actuales de los vendedores y el Notariado, los precios que finalmente se han firmado.