Pregunta. Desde hace más de 20 años alquilo una vivienda que fue la portería en un edificio de Barcelona. Hasta ahora ha sido una sucesión de contratos que se renovaban de manera periódica y de conformidad. En el último contrato figuró que yo tenía que hacerme cargo del IBI. Al finalizar el mismo, hubo una prórroga y luego otra, y ahora acaba de comenzar la tercera, que entiendo es la última. ¿Pueden pedirme que me vaya en vez de hacer un nuevo contrato de cinco años? Si se hace un nuevo contrato, este puede tener un precio superior al 2% o 3% de aumento?, ¿sigo obligado a pagar el IBI? J. Mosbe
Respuesta. Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que estaba vigente en el momento de la firma. Esto implica que el último contrato suscrito tenía una duración mínima obligatoria de cinco años para el arrendador persona física o de siete años para el arrendador persona jurídica. Una vez transcurrido dicho plazo inicial, el contrato se prorrogó automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años más.
Si ahora se formaliza un nuevo contrato de arrendamiento, este quedaría sujeto a la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 y a la normativa catalana que regula las zonas de mercado residencial tensionado. Si la vivienda está en una zona tensionada (como Barcelona) y se firma un nuevo contrato se aplicaría lo siguiente:
- Límite general de renta: la renta del nuevo contrato no podrá exceder la renta del último contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años en la vivienda, una vez aplicada la actualización anual que le correspondiera a ese contrato anterior.
- Actualización para 2024: dicha actualización está limitada al 3%.
- Desde 2025: la actualización de la renta se realiza conforme al nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicado por el INE.
- Supuesto de gran tenedor: si el arrendador tiene la condición de gran tenedor, la renta del nuevo contrato no solo no podrá superar la del contrato anterior, sino que además deberá ajustarse al índice de precios de referencia que establezca la Generalitat para esa zona.
- Excepciones: solo podrían subir un poco más la renta si se han hecho obras de mejora importantes en la vivienda, o si el contrato es por 10 años o más, pero son casos muy específicos y con límites.
En resumen, si se hace un nuevo contrato, la subida de la renta está muy controlada. No le pueden aplicar una subida libre.
Respecto al IBI, si en el contrato de 2019 se pactó por escrito que el arrendatario se hacía cargo del impuetso, ese acuerdo es válido. El artículo 20 de la LAU permite que se pacte que el inquilino pague ciertos gastos y tributos como el IBI, siempre que quede claro y determinado en el contrato. Pedir la devolución alegando error o vicio de consentimiento es muy complicado. La argumentación de que el arrendatario no tuvo opción de rechazarlo por miedo a no renovar el contrato es muy difícil de probar legalmente. Si se firmó, se entiende que se aceptó salvo que existe una prueba que demuestre lo contrario.
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